不動産所有の証明？不動産登記法とは
登記はその土地や建物の所有者を証明するものになります。
また、抵当権などの権利も登記によって第三者に対抗できます。
登記は登記官が登記簿に一定時効を記録することを言います。
登記は以前は紙で作られていましたが、今は磁気ディスクによって作られています。
〇登記記録
登記記録は一筆の土地又は1個の建物ごとに作成される電磁記録で、表題部と権利部に分かれます。
- 表題部
表示に関する登記のことを言います。
土地なら所在や地目、地積等を記載します。建物の場合、所在や種類、構造等を記載します。
また、表題部は登記申請義務があります。
例えば、田中太郎さんが家を建てた場合、必ず表題部の登記をしなければいません。
しかし、表題部の登記だけでは第三者に対抗できません。
つまり、この家は私の者だと第三者に言っても証拠にならないということです。
この表題部登記には時間の制約があります。
建物を新築したり、建物が滅失したときは、1ヶ月以内に表題部の登記又は滅失登記の申請を行う必要があります。
また、地目や地積、建物の種類や構築等にも変更があった場合は1ヶ月以内に変更登記が必要です。
- 権利部
権利部は、甲区と乙区に分かれます。
甲区は所有権に関する事項が記載されます。
ここに田中太郎さんが所有者であると登記されると、第三者に所有者ということを主張できます。
乙区は所有権以外の権利に関する事項が記載されます。
例えば、抵当権などのことです。
抵当権もこの権利部に登記されることで第三者に対抗できるようになります。
権利部には登記義務はありません。
登記義務はありませんが、権利部に登記をしない限り、第三者に対抗できないため、土地建物を取得した場合は登記を行う必要があります。
〇登記の申請手続き
登記は原則として当事者の申請によって行います。つまり売買契約の場合、売主・買主双方の申請によって行われるということです。
しかし、表題部の表示に関する登記は登記官が職権で行うことができます。
また、新築物件取得者も単独で登記が可能です。
表題部の登記の場合、売主・買主はいないからです。
- 共同申請
登記の名義を受ける人（買主等）のことを登記権利者と言います。
登記の名義をなくす人（売主等）のことを登記義務者と言います。
権利に関する登記はこの登記権利者と登記義務者が共同して申請しなくてはなりません。
抵当権の場合は抵当権者と抵当権設定者が共同で申請します。
しかし、以下の登記は登記権利者等が単独で申請できます。
・所有権の保存登記
表題部登記後最初にする権利部の登記のことです。まだこの段階でも登記義務者はいないので、登記権利者が単独で登記申請します。
・登記手続を命ずる確定裁判による登記
裁判により登記の命令が下りた場合に単独で申請が可能です。例えば、売主から建物を購入したが、売主が登記申請に協力しない場合等、裁判所から登記義務者の申請の意思表示に代わる判決を得て、単独で申請可能です。
・相続または法人の合併による権利の移転登記
相続は言わずもがなですが、法人の合併の場合も登記権利者が単独で申請が可能です。
・登記名義人の氏名・住所の変更登記
こちらも買主などがいないため、単独で申請が可能です。
・仮登記義務者の承諾がある場合・仮登記を命じる裁判所の処分がある場合の仮登記
登記には、仮登記というものがあります。仮登記も基本は仮登記権利者と仮登記義務者が共同して申請しなければいけません。
また、仮登記は登記をしなければいけないが「登記に必要な書類がそろわない場合」「権利の変動はまだ生じていないが、将来生じる予定があり、その請求を保全しようとするとき」に申請が可能です。
しかし、上記の場合は単独で申請が可能です。
仮登記はその後本登記が可能で、仮登記後に別の登記がされたとしても仮登記後の本登記を行うことによって、登記の順位が確保されます。
しかし、仮登記自体には対抗力はありません。
この本登記についても利害関係人の承諾がある場合に限って単独で申請が可能です。
また、仮登記の抹消も基本的には仮登記権利者と仮登記義務者が共同して申請しなければなりません。
しかし、仮登記名義人と仮登記名義人の承諾を得た利害関係人は単独で抹消の申請が可能です。
〇登記に必要な情報
登記の申請はオンライン申請又は書面を登記所へ提出する方法のいづれかによって行います。
- 申請情報
・申請人の氏名、住所
・登記の目的
・土地の場合は所在、地番、地目、地積など
・建物の場合は所在、家屋番号、床面積など
上記のような情報を申請します。
権利部の登記の場合、売買契約書等登記原因を証明するよう情報が必要です。
また、司法書士など代理人によって登記する場合は、その代理人の権限を証明する情報が必要です。
売買などによって、登記権利者と登記義務者が共同申請する場合、登記義務者の登記識別番号が必要です。
登記識別番号は登記名義人が本人であるかどうかを確認するための情報です。
もし紛失してしまった場合でも、再発行はされません。
登記識別番号を提供できない場合、以下の制度によって本人確認を行います。
・登記官による事前通知制度
登記官が登記義務者に対して「～という申請があったが正しいか？正しい場合は連絡して」というような通知をする制度
・資格代理人による本人確認制度
司法書士などから「申請者=登記義務者」を確認するための情報が提供され、登記官がその内容を相当と認めた場合にそれで大丈夫となる制度です。
