内装費用が膨大に。。。居抜き物件のメリットとデメリット

◎お店開店には費用がかかる

「独立開業」お考えの方も少なくないのではないでしょうか。

自分のお店を構える際に気になることは何ですか？

開店場所・店舗の大きさ・家賃、、、たくさん思いつくと思います。

しかし、開店前に一番気になることは開店費用ではないでしょうか。

一般的に開業する場合に考えないといけない初期費用は大きく分けて2つあります。

• まず一つ目に店舗に関する費用です。

店舗を借りる場合、家賃だけでなく保証金や礼金といったその他費用が初回にかかってきます。

また、その物件を借りた後も内装費や設備費などで店舗を準備するために費用が掛かります。

• 次に当面の運転資金です。

これには広告費や人件費、光熱費、飲食店ですと食材費等が当てはまります。

全ての業種で考えた場合に一番費用がかかるものが広告費です。

広告費は対法人であっても対個人であっても必要になってきます。

例えば、居酒屋を開業する場合に上記のような費用がどれだけ必要になるでしょう？

とあるサイトのアンケート結果では、居酒屋開業に必要な初期費用の平均が1063万9000円となったようです。

店舗に関する費用の平均としては667万4000円・当面の運転資金の平均は556万円となりました。

では、最近開業が急増している整骨院ではどうでしょうか？

整骨院の場合は出店場所にもよりますが、200万円～500万円ほど初期費用に必用だということです。内訳としては店舗に関する費用が440万円・当面の運転資金が70万円ほど必要とのことです。

このように新規開店にあたって初期費用は大きな問題となります。特にスケルトンから内装をする場合、者にもよりますが、100万円以上内装費がかかってくることがほとんどです。

※スケルトンとは、建物を支える柱・梁・床などの構造躯体のことを言います。ここでのスケルトンは店舗の内装がない状態を意味します。

◎居ぬきとは

「内装にそこまでお金をかけれない方」や「内装にこだわりがない方」などにおすすめな物件が居ぬき物件です。

居抜き物件とは、過去に入っていたテナントの内装が残っている状態のことを言います。

居抜き物件と一口に言っても、設備・什器が残っている居抜き物件もあれば、カウンター等内装が残っているだけのものもあります。

この居抜き物件に関しては、特に飲食店の入れ替わり時に多くみられます。

私が見た居抜き物件としては、カウンター・水廻りが残されているだけのものが多かったです。

しかし、数は少ないですが冷蔵庫や食器、机、いす等の設備・什器が残っているテナントもありました。

◎メリット・デメリット

〇メリット

• 内装費用を抑えることができる

内装費用を大幅に削減できることは大きなメリットです。前述したように、新規開店時の店舗準備に関する費用はかなり大きなものとなっています。

カウンターが必要な業種の場合、カウンター・水廻り・壁床等の内装があるだけでかなり費用を抑えることができます。

〇デメリット

• 造作譲渡料の設定がされている

設備や什器が残っている居ぬき物件の場合、造作譲渡料が賃貸時に必要になることがあります。

この造作譲渡料は家賃や礼金等とは別に必要になるお金です。それでも設備・什器を全て自分でそろえることを考えると安価に抑えることはできます。

• 内装がある程度決まっている

一番大きなデメリットとしては、既に内装がある程度決まっている事です。

「自分の理想のお店にしたい」という方は、設備・什器・内装の撤去費用がかさむため、おすすめできません。

たいていのテナントの場合、スケルトン貸・スケルトン返しが普通の為、居抜き物件自体がそこまで多くありません。

そのため、理想のお店に近い居抜きテナントなどほとんど出てきません。

内装にお金をかけれない人は、居抜き物件を探しましょう！しかし、居抜き物件に期待しすぎてはいけません。イメージぴったりの居抜き物件はなかなか出てきません。

少しでも良いと感じた場合はそこに決めることをおすすめします。あなたが良いと感じたのであれば、他の人も良いと感じる可能性が高いのです。先に決められる前に決めましょう。

内装やイメージにこだわるのであれば、スケルトンを選びましょう！スケルトンであれば、あなたの理想の店舗を実現することができます。