借地借家法（土地の場合）

借地借家法とは、建物の所有を目的とする地上権・土地の賃貸借・建物賃貸借に関して、定めた法律です。

基本的に借主を保護するために定められた法律です。

借地借家法には借地の場合と借家の場合で分けることができます。

なぜ分ける必要があるかというと、それは保護が必要とされる度合いによります。

つまり、借家より借地の方が借主にはリスクが高いということです。

◎借地のリスク

借地は借家よりリスクが高いと言いましたが、ではどのような場合にリスクを伴うでしょう？

例として、借主が無理やり追い出された場合について両者を比べてみます。

〇借家の場合

借家の場合は、次に移る場所を探しそこへ引っ越せばそれで足ります。

〇借地の場合

借地の場合は、土地を借りてその上に建物を建てているケースが多いです。

その場合、返すときには建物を解体し、更地として返さなくてはいけません。

そのため、次に移る場所を探して引っ越すだけでなく、建物の解体費用が掛かってきます。

そのため、借地と借家では考え方が違います。

◎借地借家法（土地）の意義

そもそも借地権とは、建物保有を目的とする地上権及び賃借権をいい、事務所や店舗などの種類に用いられる建物でも該当します。

しかし、臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合は、原則として本法の適用はありません。

また、使用賃貸についても本法の適用はありません。

◎借地借家法（土地）

既に当事者間で成立した法律関係・権利関係には当事者間以外の第三者に対して対抗（主張）するための要件というものがあります。これを対抗要件といい、不動産（土地）の場合、民法では地上権の登記・借地権の登記が対抗要件になります。

これが借地借家法の場合、土地上の建物の登記が対抗要件となります。

しかし、この場合借地上の建物が借地権存続期間中に地震や火災によって倒壊してしまった場合、対抗要件を満たすことが出来ず、土地の所有者が変わった場合に土地を賃借している者への保証がありません。そのため、同法では、『前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。』（借地借家法第十条2より）と定められています。

つまり、建物が消失・地震により倒壊した場合、建物の滅失があった日から2年間は、建物と特定するために必要な事項、滅失があった日、建物を新たに築造する旨を土地の上に掲示しておけば建物がなくても対抗力を失いません。

◎借地の存続期間

借地借家法が適用される借地の契約期間は借地借家法で最低限定められています。

〇当事者が契約で定めをしなかった場合・・・30年

〇当事者が契約で定めることができる最も短い期間・・・30年

※借主が貸主に無断で残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合は貸主は地上権の消滅請求又は賃貸借の解約を申し入れることができます。

◎更新について

更新については、更新後の期間も定められています。初回の更新は最低20年、2回目以降の更新は最低10年となります。

また、合意による更新以外の場合は、借地権消滅時に建物が存在している必要があります。