規約？分譲マンションのルール？区分所有法とは

分譲マンションはもちろん、賃貸マンションに住んだことがある方はピンとくるかもしれませんが、マンションなどにはルールが存在します。

このルールが記されている物をマンション標準管理規約（以後規約という）と言います。

規約を作成するにあたって重要となるのが、区分所有法です。

区分所有法の正式名称を「建物の区分所有等に関する法律」といい、分譲マンションなどの区分所有建物に関する権利関係や管理運営について定めています。

〇共用部分

マンションは専有部分と共有部分に分かれているというのは、皆さんもご存じかと思います。

専有部分とは、マンションでいう各戸の部屋になります。

共用部分とは、廊下やエレベーターなどと言った住居者が共有で使用する部分になります。

この共用部分ですが、実は2種類あるのをご存じでしょうか？

一つは、法定共用部分です。こちらは、先ほど説明した通りの廊下などを指します。

この法定共用部分は登記が無くても当然に第三者に対抗することが可能です。

もう一つは、規約共用部分です。

規約共用部分は、本来であれば専有部分となる部分を規約により共用部分とする部分や付属建物部分のことを言います。

これは、例えば倉庫や集会室などのことを言い、その旨の登記をしなければ、第三者に対抗することが出来ません。

また、共用部分は区分所有者全員で共有します。そしてその共有にも持分割合があります。

持分割合は、専有部分の床面積の割合で決まります。

※例外として、規約にて別段の定めをすることができますが、区分所有者または管理者以外の者が共用部分を所有することはできません。

共用部分に関する費用は、規約に定めがない限り、区分所有者がその持ち分に応じて負担します。

〇共用部分の管理・変更行為

共用部分に関して管理行為等を行う場合は、基本的に集会の決議が必要です。

• 保存行為

しかし、その共用部分の保存行為は各区分所有者が単独で行うことができます。

保存行為とは、例えば、廊下の電球交換等簡単な補修行為のことを言います。

また、規約によって別段の定めが可能で、その保存行為によって影響を受ける者の承諾は必要ありません。

• 管理行為

管理行為とは、エレベーターに損害保険を付けるなど、利用や改良を目的とする行為のことを言います。

管理行為を行う場合、基本的には区分所有者及び決議権の各過半数の集会決議によって決定します。

区分所有者とは、その頭数のことを意味し、決議権とは専有面積の床面積の割合を意味します。

この管理行為も規約によって別段の定めが可能です。

しかし、影響を受ける者への承諾が必要となります。

• 軽微な変更

共有部の変更は軽微なものと重大なものによって必要な決議権等が変わります。

階段にスロープを付けるなどの軽微な変更の場合は、区分所有者および決議権の各過半数の集会決議で決めます。

こちらも規約によって別段の定めが可能で、影響を受ける者の承諾が必要です。

• 重大な変更

エレベーターを設置するなど建物の形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更の場合、区分所有者及び決議権の各4分の3以上の集会決議で決めることになります。

この場合、規約によって定められるのは、区分所有者の定数のみです。この定数を過半数まで減らすことが可能です。しかし、決議権は減らすことが出来ません。

もちろん影響を受ける者の承諾は必要です。

• 建替えの決議

建物建替えの決議については、区分所有者および決議権の各5分の4以上で決定します。

建替え決議の場合、会日の2ヶ月前に招集通知を発しなければなりません。

※この期日は規約で伸ばすことは可能ですが、縮めることはできません。

〇敷地利用権

敷地利用権とは、区分所有者が持っている土地の共有持分に関する権利のことです。この権利も専有部分の割合によって決まります。

この敷地利用権は規約の定めがない限り、専有部分と切り離して処分することはできません。

〇管理組合

管理組合は分譲マンション等を管理する団体のことを言います。

区分所有者は管理組合の構成員となりますが、区分所有者から部屋を賃借している賃借人は構成員とはなりません。

管理組合は法人となることが可能です。

法人となる要件は以下になります。

・区分所有者および決議権の各4分の3以上の多数による集会決議で、法人となる旨、その名称、事務所を定めること。

・主たる事務所の所在地で設立登記する事

以上の要件を満たし管理組合を法人とした場合、必ず理事及び監事を置かなければなりません。

また、必要があれば規約に別段の定めがない限り集会の決議によって管理者を置くことができます。

管理者の選任・解任は原則として、区分所有者及び決議権の各過半数による決議で決まります。但し、規約に別段の定めがない限り

この管理者は区分所有者以外からも選任が可能です。

〇規約

規約は分譲マンションのルールとお話ししました。このルールは、書面・電磁的記録によって作成しなくてはいけません。また、作成した規約は管理者がいる場合は管理者が保管し、いないときは、建物を使用している区分所有者またはその代理人が保管します。

また、規約の保管場所は建物内の見やすい場所に掲示しなければなりません。

規約の規定・変更・廃止には区分所有者及び決議権の各4分の3以上の集会が必要です。

この規約に関しても影響を受ける者の承諾を得る必要があります。

〇集会

管理者は少なくとも年に1回集会を招集しなくてはいけません。

管理者が集会を招集しない場合、区分所有者の5分の1以上で、決議権の5分の1以上を有する者は、管理者に対して会議の目的たる事項を示して集会の招集を請求することができます。

管理者がいない場合、上記のような区分所有者及び決議権の5分の1以上を有する者は集会を招集することができます。

集会通知は少なくとも会日の1週間前に会議の目的である事項を示して、各区分所有者に発しなければなりません。

※この期日は規約で伸縮することができます。

※区分所有者全員の同意があれば、招集手続きを省略することができます。

この場合、書面又は電磁的方法による決議をすることができます。

〇決議

上記のような集会では、原則としてあらかじめ通知された事項のみ決議することができます。

例外として、規約で別段の定めがあれば、あらかじめ通知された事項以外も決議が可能です。

※特別決議・建替え決議については別段の定めは出来ません。

• 決議権

決議権は書面又は代理人によって行使することができます。

専有部分を数人で共有している場合、決議権を行使すべきもの一人を定めなければなりません。

また、賃借人などの所有者承諾を得て専有部分を占有する者は会議の目的の事項に利害関係がある場合は集会に出席して意見を述べることができます。

※決議権はありません。

• 議事録

議事録は書面又は電磁的方法によって作成しなければなりません。

なお、議長および集会に出席した区分所有者の2人の署名捺印が必要です。

以上のように分譲マンションのルール作りに関しての法律があります。

規約を保管する者は利害関係人からの規約閲覧請求があった場合は、閲覧を拒むことが出来ません。

ルール自体は各マンションによって違いますので、規約を各自確認しておくとよいでしょう。