2020年民法改正 賃貸借契約・返還について
以前当サイトのコラムにて敷金・礼金についてまとめたことがありました。
その際に敷金について「退去時の原状回復（賃貸中にできた傷等を修復すること）費用や賃料の滞納があった際、その費用や債務を補填するためにあらかじめ支払うお金のこと」と書いたかと思います。
また、その際に2020年4月に行われた民法改正後の条文を持ち出し、敷金について説明しています。
詳しくは「賃貸借契約の基本！敷金・礼金とは」をご覧ください。
しかし、この民法改正は敷金だけでなく、賃貸に関して今までの判例を基にいくつか条文化しています。
◎改正点
〇敷金について
〇極度額について
〇原状回復について
〇敷金について
民法改正前の条文には敷金についての基本的なルールを定めていませんでした。
例えば、賃貸でお部屋を解約したが、なかなか敷金が返却されない等のケースがありました。
しかし、それを是正する条文がないため、今までは曖昧な状態が続いていました。
そこで民法改正後は、敷金に関して賃貸借が終了して賃貸物（お部屋等）が返還されたときに、貸主は賃料などの債務の未払い分を差し引いた残額を返還しなければならないということが条文化されました。
敷金については、上記の「賃貸借の基本！敷金・礼金とは」でまとめてありますので、詳しくご覧になりたい方は、こちらをご覧ください。
〇原状回復について
賃貸借契約が終了した場合、借主は賃貸物を原状回復して貸主に返還しなければならないとされており、この原状回復の範囲地ついては、通常摩耗及び経年劣化はその対象ではないとされています。
しかし、これは民法改正前の条文に定められていませんでした。
今回の民法改正では、この部分を条文化し、賃貸借契約終了時に借主は原状回復義務を負うこと、しかし、通常摩耗・経年劣化については回復義務を負わないことを明記しました。
通常摩耗・経年劣化にあたる事例
- 家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置あと
- テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）
- 地震で破損したガラス
- 鍵の取り換え（破損、鍵紛失のない場合）
通常摩耗・経年劣化にあたらない事例
- 引っ越し作業で生じたひっかき傷
- 日常の不適切な手入もしくは用法違反による設備等の破損
- タバコのヤニ・臭い
- 飼育ペットによる柱等の傷・臭い
〇極度額について
賃貸に関して大きく変わった一つというのが極度額についてです。
民法改正後の契約における根保証には極度額を設定しなければならないとされました。
根保証とは、保証人が保証する額が定まっていないケースのことを言います。
建物賃貸借の契約における保証人に関しては、どれだけ借主が滞納等を行うか契約の段階では決定していない（保証する額が決まっていない）契約となります。
そのため、建物賃貸借の契約には極度額の設定が必要になります。
極度額については、「2020年民法改正 保証人の保護に関する改正」にて説明しています。
ここでは、極度額だけでなく保証契約についても解説していますので、参考にしてください。
以上のように民法改正で賃貸借契約・修了の際に不明瞭であった部分が民法改正で条文化されたことにより、今までよりトラブルが減ることになるでしょう。